도시계획 필수 개념! 기반시설, 도시·군계획시설, 지구단위계획 쉽게 이해하기

 

기반시설, 도시·군계획시설, 지구단위계획에 대해, 다음 순서로 살펴보자.

 

1) 기반시설의 설치 및 관리

2) 도시, 군계획시설 부지 매수

3) 지구단위계획 제도

 

 

 

 

기반시설의 설치 및 관리

 

기반시설 개념

도시, 군관리계획으로 결정된 기반시설은 교통, 공간, 유통, 공급, 공공, 문화체육, 방재, 보건위생, 환경기초시설로 구분된다. 이 가운데 특정 시설은 도시, 군관리계획을 거쳐야 설치될 수 있고, 나머지는 설치가 간소화되는 경우도 있다. 구조나 설치기준은 국토교통부령에서 규정하며, 다른 법률에 특별한 내용이 있으면 그 내용을 따른다. 기반시설 중 도시, 군관리계획으로 결정된 시설을 도시, 군계획시설이라고 하며, 국가나 지자체가 관할하거나 관리, 운영을 위탁하기도 한다.

 

 

도시, 군계획시설 운영

도시, 군계획시설은 설치 이후 지속적인 관리가 필요하다. 관리 주체는 국가이거나 지방자치단체이며, 근거가 되는 법률이 따로 있으면 그 절차에 따라 관리한다. 시설을 설치할 때에는 결정 고시 후 20년 안에 사업을 시행해야 하며, 해당 기간이 지나도록 사업이 시작되지 않으면 도시, 군계획시설 결정 자체가 해제된다. 이렇게 결정이 실효된 때에는 고시를 통해 대외적으로 안내된다.

 

 

광역시설 관리

광역적인 수준에서 이용되는 시설은 광역시설로 구분된다. 여러 행정 구역에 걸친 도로, 하수도 같은 시설이 이에 속한다. 광역시설은 보통 복수 지자체가 공동으로 관리하지만, 협약이 어렵거나 지연되면 관할 도지사가 직접 설치, 관리하는 방안이 마련된다. 국가가 주관하는 광역시설은 전문 법인이 사업을 맡기도 한다. 주변에 환경오염이 심하게 발생하거나 생활이 위축될 우려가 있는 광역시설을 설치할 때에는, 해당 지역 주민을 위해 환경오염 방지나 편익을 높이는 사업을 시행하고 재정도 지원해야 한다.

 

 

 

 

도시, 군계획시설 부지 매수

 

매수청구 요건

도시, 군계획시설로 결정, 고시된 날로부터 10년 동안 사업이 시행되지 않으면, 부지 소유자는 지목이 대인 토지(위의 건축물 등 정착물 포함)에 대해 매수를 요구할 수 있다. 이 요구는 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수나 해당 시설의 시행 의무가 있는 주체에게 한다. 매수청구서에는 토지와 건물에 대한 등기부등본을 갖춰 제출해야 한다.

 

 

매수절차 및 기준

매수를 요구받은 주체는 청구받은 날부터 6개월 이내에 매수할지 여부를 알려야 하며, 매수한다고 통지한 경우 2년 안에 대금을 지급하고 소유권을 이전해야 한다. 보상 기준은 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’을 따른다. 대금은 현금으로 지급하는 것이 원칙이나, 땅 주인이 원하면 채권 지급도 가능하다.

 

 

매수 거부 시 조치

지자체가 매수하지 않기로 결정하거나, 매수 통지 후 2년 안에 사들이지 않으면 토지 소유자는 건축물을 지을 수 있다. 3층 이하 단독주택이나 근린생활시설 몇 가지 종류 등으로 제한되지만, 이 범위 내에서는 개발행위허가를 받아 건축이 가능하다. 이 조치는 장기간 사업이 지연되어 토지 소유자 권리가 침해되지 않도록 마련된 것이다.

 

 

 

 

지구단위계획 제도

 

지구단위계획 개념

지구단위계획은 도시계획 범위 안에서 특정 구역을 체계적으로 관리하기 위해 마련된 계획이다. 토지이용을 합리적으로 조정하고, 미관과 환경을 개선하고, 지역 기능을 효율적으로 유지하기 위해 세부적인 규정을 둔다. 건폐율과 용적률, 건축물 높이, 색채, 건축선 등 일반 도시계획보다 훨씬 구체적인 사항을 다룬다.

 

 

지정 대상 및 기준

지구단위계획구역은 용도지역으로 설정된 곳이나 도시개발구역, 정비구역 같은 곳에 설정된다. 지정된 뒤 3년 내에 지구단위계획이 확정되지 않으면 구역 자체가 해제된다. 도시지역뿐 아니라 계획관리지역 등을 포함해 일정 면적 이상의 토지에도 적용될 수 있다. 여러 기반시설을 갖추기 위한 계획이 필요하거나, 기존의 용도지구를 폐지하고 새로운 규제를 마련할 때에도 지정할 수 있다.

 

 

지정 실효 요건

지구단위계획구역 지정이 고시된 뒤 3년 안에 구체적인 지구단위계획이 결정, 고시되지 않으면 지정 효력이 사라진다. 이때 관할 지자체장은 즉시 그 사실을 고시해야 한다. 이렇게 강제 기한을 두는 이유는 불필요하게 오래 지정만 해두고 방치하는 상황을 막으려는 목적이 있다. 지역 발전과 개발이 균형 잡히도록 관리하려면 계획과 지정이 연계되어야 하기 때문이다.

 

 

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요약 정리

 

1) 기반시설은 도시, 군계획시설과 광역시설로 구분되며, 설치, 관리 기준은 국토교통부령에 따라 정해진다.

 

2) 도시, 군계획시설 부지는 결정 후 10년 안에 사업이 시행되지 않으면 토지 소유자가 매수를 청구할 수 있다.

 

3) 지구단위계획은 특정 지역의 체계적 관리를 위해 마련되며, 지정 후 3년 안에 계획이 확정되지 않으면 효력을 상실한다.