도시, 군관리계획과 토지이용 규제 핵심 정리

 

도시, 군관리계획 및 토지이용 규제에 대해, 다음 순서로 살펴보자.

 

1) 도시, 군관리계획

2) 용도지역, 지구, 구역

 

 

 

 

도시, 군관리계획

 

결정 권한과 절차

도시, 군관리계획은 지역별 발전 방향과 토지 이용 방안을 구체화하려는 목적으로 수립된다. 결정 권한은 원칙적으로 시, 도지사가 행사하며, 인구가 많은 대도시 시장도 직접 결정할 수 있다. 계획을 마련하기 위해서는 먼저 관계 행정기관과 협의하고, 도시계획위원회 심의를 거쳐 고시 절차를 마무리한다. 고시 이후에는 해당 계획과 관련된 서류를 시민에게 열람하도록 하며, 필요하면 경미한 사항을 수정하거나 보완한다.

 

 

결정의 효과

결정 고시가 완료되면 지형도면에 표시된 구역을 기준으로 여러 가지 토지 이용 규제가 생긴다. 건축물의 용도나 규모를 제한하며, 이미 진행 중인 공사는 원칙적으로 그대로 이어갈 수 있다. 다만 시가화조정구역이나 수산자원보호구역처럼 도시의 확산 억제나 어업 자원 보전을 중시하는 곳은 일정 시점 안에 관할 지자체에 신고해야 사업을 계속할 수 있다. 결정 내용이 고시된 뒤에는 해당 구역의 용도에 맞추어 토지를 활용해야 하므로, 토지 소유자는 달라진 규정을 반드시 살핀 뒤 건축물 허가나 공사를 진행해야 한다.

 

 

지형도면의 작성 및 고시

도시, 군관리계획이 결정되면 지형도면 작성으로 구체적인 범위가 확정된다. 이 도면에는 각종 시설 설치 구역이나 용도지역 등의 위치를 표시한다. 작성은 입안자가 맡으며, 시장이나 군수가 도지사에게 승인을 받기도 한다. 고시된 지형도면을 통해 토지소유자는 자신의 토지가 어느 지역으로 묶였는지 알 수 있고, 그에 따른 규제 내용을 쉽게 확인하게 된다. 만약 지정 이후 2년 안에 지형도면이 고시되지 않으면 그 지정 효력은 사라진다.

 

 

 

 

용도지역, 지구, 구역

 

용도지역 개념과 구분

용도지역은 토지의 경제적 이용과 공익을 조화롭게 이루려는 제도다. 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 크게 나뉘며, 도시지역 안에도 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등으로 나누는 세분화가 존재한다. 용도지역이 지정되면 건폐율이나 용적률 등 건축에 관한 제한이 적용되어, 무분별한 개발을 억제하면서도 필요한 구역에서는 합리적인 건축 활동이 가능하게 된다.

 

 

용도지구의 역할과 종류

용도지구는 이미 지정된 용도지역의 기능을 강화하거나 완화하기 위한 수단이다. 경관을 지키거나 화재 예방을 위해 정해놓는 지구가 있고, 재해를 막으려는 방재지구도 있다. 역사문화환경보호나 생태계 보전을 목표로 하는 보호지구, 도시 주변 취락을 체계적으로 정비하려는 취락지구도 있다. 건축물 높이나 외관 등을 제한해 전체 경관을 관리하거나, 여러 기능을 통합해 개발하려는 지구도 지정될 수 있다.

 

 

용도구역의 목적과 지정

용도구역은 도시가 무질서하게 확산되는 일을 막고, 지역 특성에 맞춘 계획적 이용을 실현하려는 취지로 지정한다. 개발제한구역은 도시 경계 주변의 녹지와 자연환경을 유지하기 위해 두며, 도시자연공원구역은 시민의 휴식 공간 확보와 자연생태 보존을 위해 설정한다. 시가화조정구역은 단기간에 급격하게 시가지가 팽창되지 않도록 일정 기간 개발을 제한하고, 수자원보호구역은 해양 생태계와 자원을 지키기 위한 목적을 지닌다. 이런 구역들은 도시, 군관리계획 결정권자가 지정하며, 지정 기간과 규제 수준을 체계적으로 관리한다.

 

 

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요약 정리

 

1) 도시, 군관리계획은 지역 발전과 토지 이용을 체계적으로 조정하는 제도로, 결정 권한과 절차를 거쳐 고시된다.

 

2) 용도지역, 지구, 구역은 토지의 경제적 이용과 공공복리 증진을 위해 지정되며, 각 구역마다 다른 규제와 기능을 가진다.

 

3) 도시 확산 방지와 환경 보호를 위한 개발제한구역, 시가화조정구역 등의 용도구역이 지정되며, 이에 따라 건축 및 토지 이용이 제한된다.