부동산 필수 법률! 국계법이란? 도시계획, 용도지역 완벽 분석

 

국계법과 도시계획 및 용도지역에 대해, 다음 순서로 살펴보자.

 

1) 국계법 개요

2) 법 적용 범위와 도시계획

3) 용도지역과 관리

 

 

 

 

국계법 개요

 

법의 제정 목적

국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국계법)은 공공복리를 높이고 국민의 삶의 질을 높이려는 목표 아래 만들어졌다. 국토 이용과 개발, 보전을 위한 계획 수립과 실행 과정에서 필요한 여러 사항을 다루며, 이를 통해 합리적인 토지 이용과 효율적인 도시 발전 방향을 제시한다.

 

 

법의 성격과 특징

국계법은 과거 국토이용관리법과 도시계획법을 하나로 합쳐 탄생한 종합적인 법률이다. 공간적 규제와 계획 수립을 다루는 성격과 함께, 실제 사업 추진 과정도 다룬다는 점이 돋보인다. 이 법은 국토기본법에 비해 하위법적 지위를 갖지만, 다른 부동산공법에 대해서는 상위법적, 일반법적 성격을 띠고 있어 토지 이용 전반에 폭넓게 적용된다.

 

 

주요 내용 및 법적 지위

법률 전체는 총칙부터 광역도시계획, 도시, 군기본계획, 도시, 군관리계획, 개발행위허가, 용도지역, 지구, 구역 지정, 도시, 군계획시설사업 시행, 비용 부담, 도시계획위원회, 토지거래허가 등까지 폭넓은 영역을 담고 있다. 국토기본법 아래에서 국토종합계획을 구현하는 동시에, 다른 법률이 정하는 토지이용계획보다 한층 넓은 틀을 제공한다. 그래서 전국 모든 토지에 적용될 수 있는 일반법 역할을 하며, 도시계획 수립과 토지이용 규제 전반에서 중심 축이 된다.

 

 

 

 

법 적용 범위와 도시계획

 

법의 적용 대상

국계법은 전국의 토지를 대상으로 한다. 도시지역뿐 아니라 농림지역, 자연환경보전지역 등 다양한 용도로 쓰이는 모든 땅이 규율 대상이며, 이용, 개발 또는 보전이 필요한 곳에는 이 법이 적용된다. 이런 광범위한 적용 대상 덕분에 국가가 토지를 종합적으로 관리하고 계획할 수 있는 기반이 마련된다.

 

 

도시계획의 법적 지위

국계법에 따른 도시계획은 다른 법률에 따른 토지이용계획의 기초가 된다. 환경, 교통, 수도, 하수도, 주택 같은 개별 계획을 세울 때도 도시, 군기본계획과 어긋나지 않도록 맞춰야 한다. 이런 구조 덕분에 도시계획이 지방자치단체가 추진하는 개발, 정비, 보전 사업에 우선 적용된다. 광역도시계획이나 국토종합계획과 연계해 지역 특성에 맞는 발전 방향을 제시하고, 도시 관리의 기본 틀을 형성한다.

 

 

도시, 군 계획의 체계

도시, 군 계획은 도시, 군기본계획과 도시, 군관리계획으로 구분된다. 도시, 군기본계획은 장기적 발전 방향과 기본적인 공간 구조를 잡아주는 종합계획 역할을 맡는다. 이를 바탕으로 도시, 군관리계획에서는 구체적인 용도지역 지정, 기반시설 설치, 도시개발사업이나 지구단위계획 등 실제 실행 단계의 내용이 결정된다. 이런 방식으로 도시, 군기본계획이 큰 틀을 정하면, 도시, 군관리계획에서 각종 사업과 제도를 구체적으로 진행하며 체계적으로 도시를 조성한다.

 

 

 

 

용도지역과 관리

 

용도지역과 용도지구

국계법은 토지마다 적합한 활용 방식과 개발 정도를 정해두기 위해 용도지역을 설정한다. 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역과 같이 나뉘며, 각 용도지역마다 건축물의 용도나 건폐율, 용적률 등에 차이가 생긴다. 추가로 미관, 경관, 안전, 환경 같은 세부 목표에 따라 용도지구가 지정되고, 해당 지구에서는 용도지역보다 강화되거나 완화된 기준을 적용한다.

 

 

다른 법률과의 관계

중앙행정기관 또는 지방자치단체가 다른 법률로 토지이용에 관한 지역이나 구역을 새로 지정하려고 할 때, 이 법에 정해진 목적과 부합되게 해야 한다. 면적이 1㎢(도시개발구역은 5㎢) 이상이면 국토교통부장관과 협의하거나 승인을 받는 식으로 국계법의 기본 원칙과 방향을 벗어나지 않도록 조정된다.

 

 

토지이용 규제

용도지역과 용도지구뿐 아니라 시가화조정구역, 도시자연공원구역, 개발제한구역 등으로도 땅 활용이 제한될 수 있다. 행위를 제한하는 구역들이 지정되면, 해당 구역 안에서는 건축물 건설이나 토지 분할 등이 엄격하게 관리된다. 이런 방식으로 국토가 무분별하게 개발되지 않도록 막고, 효율적이면서도 균형 잡힌 토지 이용이 이어질 수 있게 한다.

 

 

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요약 정리

 

1) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국계법)은 국토의 효율적인 이용과 개발, 보전을 위해 제정된 법으로, 전국 모든 토지에 적용된다.

 

2) 도시계획은 국토종합계획과 연계되어 지역별 발전 방향을 설정하며, 도시, 군기본계획과 도시, 군관리계획으로 나뉘어 구체적인 실행 전략을 마련한다.

 

3) 용도지역과 용도지구를 통해 토지 이용을 체계적으로 관리하며, 개발제한구역 등 다양한 규제를 적용해 무분별한 개발을 방지한다.